Aug 12, 2025

건물철거소송, 부동산전문변호사가 알려주는 핵심 대응전략

건물철거소송은 재산권 침해와 직접 연결되어 당사자들에게 큰 부담이 되는 소송입니다. 특히 손해배상 청구 방법과 절차에 관한 이해가 필수적이며, 전문적인 법률 조력이 필요한 분야입니다.

건물철거소송이란 무엇인가요?

건물철거소송은 타인의 토지나 건물 일부를 무단으로 점유하거나, 건축 규정을 위반한 건물에 대해 철거를 요구하는 소송이에요. 이런 소송은 주로 건물의 일부가 경계선을 넘어섰거나, 불법 건축물, 또는 법적 권리 없이 점유하고 있는 건물에 대해 이루어지곤 해요.

실제로 많은 분들이 '내 땅인데 왜 철거해야 하지?'라고 생각하시는데, 건물철거소송은 단순한 소유권 문제를 넘어 건축법, 국토계획법, 민법상 상린관계 등 다양한 법률이 복합적으로 적용되는 사안이에요.

건물철거소송의 주요 특징은 다음과 같아요:

소유권에 기한 방해배제청구권 행사의 성격을 가짐
물권적 청구권에 해당하여 소멸시효가 없음
판결 확정 후 강제집행 절차를 통해 철거가 이루어짐
철거비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담

생각보다 많은 사람들이 건물철거소송을 단순한 건물 제거 문제로 여기지만, 실제로는 재산권 침해와 직결되는 심각한 법적 분쟁이에요. 특히 주거용 건물인 경우 거주자의 주거권까지 문제가 되기 때문에 신중한 접근이 필요해요.

건물철거소송의 주요 유형과 특징

건물철거소송은 발생 원인과 상황에 따라 여러 유형으로 나눌 수 있어요. 각 유형마다 법적 쟁점과 대응 방법이 다르기 때문에, 자신의 사례가 어떤 유형에 해당하는지 파악하는 것이 중요해요.

1. 경계침범 관련 철거소송
이웃 토지의 경계를 침범하여 건축한 경우에 발생하는 소송이에요. 흔히 '월경건축물'이라 부르는데, 측량 오차나 고의적인 침범으로 발생할 수 있어요.

"저희 집 담장이 이웃 땅을 5cm 침범했다고 철거하라는 내용증명을 받았어요"라는 상담이 많은데, 이런 경우 반드시 정확한 측량을 통해 사실관계를 확인해야 해요. 경계침범의 정도가 미미하고 선의로 건축한 경우에는 토지매수청구권 등 대안적 해결방법도 고려해볼 수 있어요.

2. 불법건축물 관련 철거소송
건축법이나 국토계획법 등을 위반하여 지은 건물에 대한 소송이에요. 행정청의 직권 철거명령 외에도, 인근 주민이 사생활 침해나 일조권 침해 등을 이유로 민사소송을 제기할 수 있어요.

3. 무단점유에 따른 철거소송
타인 소유의 토지나 건물을 법적 권원 없이 점유하는 경우에 제기되는 소송이에요. 임대차 계약 종료 후 건물을 비우지 않거나, 무단으로 가건물을 설치한 경우가 이에 해당해요.

4. 공유물 분할에 따른 철거소송
공동 소유자 간의 분쟁으로 공유물 분할 과정에서 발생하는 소송이에요. 특히 상속 과정에서 형제자매 간 토지나 건물의 공유 지분 문제로 자주 발생합니다.

"10년 전 아버지가 돌아가신 후 형이 상속 토지에 건물을 지었는데, 제 지분에 해당하는 부분을 철거해달라고 할 수 있나요?"와 같은 상담이 많은데, 이런 경우 공유물 분할 방법과 보상 문제가 복합적으로 얽혀 있어요.

각 유형마다 적용되는 법리와 증거자료가 다르기 때문에, 부동산전문변호사와 상담하여 본인의 사례에 맞는 대응 전략을 수립하는 것이 중요해요.

건물철거소송에서 손해 배상 청구는 어떻게 하나요?

건물철거소송에서 손해 배상 청구는 철거 요구와 함께 이루어지는 경우가 많아요. 손해배상을 청구하기 위해서는 몇 가지 중요한 절차와 요건을 알아두셔야 해요.

1. 손해배상 청구의 법적 근거
건물철거소송에서 손해배상은 크게 두 가지 법적 근거로 청구할 수 있어요:

민법 제750조(불법행위)에 따른 손해배상 청구
민법 제214조(소유권에 기한 방해제거 및 방해예방청구)에 근거한 부당이득 반환청구

예를 들어, 이웃이 귀하의 토지를 무단으로 점유하여 건물을 지은 경우, 불법행위로 인한 손해배상과 함께 토지 무단점유에 대한 부당이득 반환을 청구할 수 있어요.

2. 손해배상 청구 가능한 항목
건물철거소송에서 일반적으로 청구 가능한 손해배상 항목은 다음과 같아요:

토지나 건물의 무단점유로 인한 임료 상당액
불법건축으로 인한 재산가치 하락분
불법건축물로 인한 일조권, 조망권 침해 등 생활이익 침해에 따른 정신적 손해
철거 후 원상회복에 소요되는 비용

"이웃이 제 땅에 건물을 짓고 3년째 사용하고 있는데, 얼마나 보상받을 수 있을까요?"라는 질문이 많은데, 이런 경우 해당 지역의 임대료 시세를 기준으로 부당이득 반환청구가 가능해요. 최근 판례에서는 임료 상당액의 부당이득 반환청구권에 대해 민법 제162조 제1항에 따라 3년의 단기소멸시효가 적용된다고 보고 있어요.

3. 손해배상 청구 절차
손해배상 청구 절차는 다음과 같이 진행돼요:

① 내용증명 발송: 상대방에게 침해 사실과 배상 요구 내용을 내용증명으로 발송해요.

② 증거자료 수집: 손해 발생 사실과 인과관계, 손해액을 입증할 수 있는 증거를 수집해요. 여기에는 토지대장, 건축물대장, 현장사진, 감정평가서, 임대료 시세 자료 등이 포함돼요.

③ 소장 제출: 건물철거 청구와 함께 손해배상 청구를 포함한 소장을 법원에 제출해요.

④ 손해액 산정: 법원은 제출된 증거와 감정인의 의견을 토대로 손해액을 산정해요.

⑤ 판결 및 강제집행: 승소 판결 확정 후 상대방이 자발적으로 배상하지 않을 경우, 강제집행 절차를 통해 배상금을 받을 수 있어요.

4. 실제 사례로 본 손해배상 산정 방법
실제 판례에서는 토지 무단점유에 대한 손해배상을 산정할 때, 해당 토지의 시가와 법정이자율을 기준으로 임료 상당액을 계산하는 경우가 많아요.

예를 들어, 시가 1억 원 토지를 3년간 무단점유한 경우, 연 5%의 임료 상당액(연 500만원)을 기준으로 총 1,500만원의 부당이득 반환을 청구할 수 있어요. 하지만 실제 사례에서는 각종 특수 상황과 정황이 고려되므로, 정확한 산정은 전문가의 도움이 필요해요.

건물철거소송 승소를 위한 증거수집 전략

건물철거소송에서 승소하기 위해서는 철저한 증거수집이 필수적이에요. 특히 손해배상을 함께 청구할 경우, 더욱 구체적인 증거가 필요해요.

1. 핵심 증거자료 목록

토지 관련 서류: 등기부등본, 토지대장, 지적도, 경계측량 결과
건물 관련 서류: 건축물대장, 건축 허가서, 준공 검사서
사진 및 영상 자료: 침해 현황을 보여주는 사진, 드론 촬영 영상
감정평가 자료: 부동산 가치, 임대료 시세, 손해액 산정 자료
행정기관 자료: 민원 기록, 행정 처분 기록, 위반 건축물 적발 자료
주변인 진술: 이웃, 목격자의 진술서 또는 증언

2. 효과적인 증거수집 방법
"어떤 증거를 어떻게 모아야 할까요?"라는 질문이 많은데, 아래와 같은 단계로 진행하면 효과적이에요:

① 전문가를 통한 현장 조사: 건축사나 측량사를 통해 정확한 경계와 침범 여부를 확인해요.

② 공적 문서 확보: 관할 관청에서 발급받은 공적 서류는 증명력이 높아요.

③ 시간적 증거 확보: 침해가 시작된 시점과 경과를 보여주는 과거 사진이나 위성사진 등을 확보해요.

④ 제3자 입회 및 확인: 현장 확인 시 가능하면 법적 효력이 있는 제3자(공무원, 법무사 등)의 입회하에 진행해요.

⑤ 감정평가 의뢰: 손해배상 금액 산정을 위해 전문 감정평가사의 평가서를 준비해요.

3. 소송 단계별 증거활용 전략
소송의 각 단계마다 적절한 증거를 활용하는 전략이 필요해요:

소장 제출 단계: 침해 사실을 명확히 보여주는 핵심 증거 첨부
답변서 대응 단계: 상대방 주장을 반박할 수 있는 추가 증거 제출
변론 단계: 증인 신청 및 증언을 통한 사실관계 강화
현장검증 단계: 법원의 현장검증 시 유리한 증거를 부각
감정 단계: 적절한 감정인 선정 및 감정 사항 특정

실제로 한 의뢰인은 건물철거소송에서 10년간의 위성사진과 드론 촬영 영상을 통해 인접 토지 소유자의 건물이 자신의 토지를 침범했음을 명확히 증명해 승소했어요. 이처럼 객관적이고 명확한 증거는 소송의 승패를 좌우하는 핵심 요소예요.

부동산전문변호사는 어떤 도움을 줄 수 있을까요?

건물철거소송은 복잡한 법률 쟁점과 기술적인 측면이 결합된 소송이에요. 부동산전문변호사는 이러한 소송에서 다양한 방면으로 도움을 제공할 수 있어요.

1. 부동산전문변호사의 역할
건물철거소송에서 변호사는 단순히 법정에서 의뢰인을 대리하는 것을 넘어 다양한 역할을 수행해요:

사안의 법률적 분석 및 승소 가능성 평가
최적의 소송 전략 수립
필요한 증거 자료의 종류와 수집 방법 조언
상대방과의 협상 및 조정 진행
판결 이후 강제집행 절차 지원

2. 초기 상담의 중요성
"건물 일부가 이웃 땅을 침범한 것 같은데 어떻게 해야 할까요?"라는 상담이 많은데, 이런 문제는 초기 대응이 매우 중요해요.

부동산전문변호사와의 첫 상담에서는 다음과 같은 사항을 면밀히 검토해요:

침해의 성격과 범위 확인
건축 당시의 선의/악의 여부 검토
시효 완성 가능성 검토
매수청구권 등 대안적 해결 방법 모색
화해 또는 조정 가능성 탐색

변호사는 이러한 초기 분석을 통해 소송 외 해결 방법이나 화해 가능성을 먼저 검토하고, 소송이 불가피한 경우 승소 가능성을 높이기 위한 전략을 제시해요.

3. 부동산전문변호사가 제공하는 구체적인 지원
건물철거소송 과정에서 변호사는 다음과 같은 구체적인 도움을 제공해요:

① 법률 분석과 자문: 관련 법령과 판례 분석을 통한 승소 가능성 평가

② 증거 확보 지원: 필요한 증거 자료 목록 작성 및 수집 방법 조언

③ 전문가 협업 조율: 측량사, 감정평가사 등 관련 전문가와의 협업 조정

④ 소송 대리: 소장 작성부터 변론, 증거 제출, 최종 변론에 이르는 전 과정 대리

⑤ 협상 및 조정: 소송 진행 중에도 상대방과의 합리적인 합의 모색

⑥ 판결 이후 후속 조치: 강제집행, 손해배상금 회수 등 판결 이후 절차 지원

4. 의뢰인과 변호사의 효과적인 협업 방법
건물철거소송에서 좋은 결과를 얻기 위해서는 의뢰인과 변호사의 원활한 협업이 필수적이에요:

관련 서류와 자료를 체계적으로 정리하여 변호사에게 제공
사건 경위와 상황을 솔직하고 상세하게 설명
변호사의 법률적 조언을 경청하고 소송 전략에 협조
소송 과정에서 새로운 사실이나 자료가 발견되면 즉시 공유
감정적 대응보다는 법리에 기반한 접근 방식 유지

한 의뢰인은 이웃과의 건물철거 분쟁이 10년 넘게 이어졌지만, 부동산전문변호사의 도움으로 적절한 증거를 확보하고 효과적인 소송 전략을 수립하여 결국 승소했어요. 이처럼 복잡한 건물철거소송에서는 전문가의 조력이 승패를 좌우하는 중요한 요소예요.

자주 묻는 질문

Q: 건물철거소송에서 손해 배상 청구는 어떻게 하나요?
A: 건물철거소송에서 손해배상은 주로 불법행위(민법 제750조)나 부당이득 반환(민법 제741조)에 근거하여 청구해요. 손해액을 산정할 때는 토지 무단점유에 따른 임료 상당액, 재산가치 하락분, 원상회복 비용 등을 고려해요. 증거로는 토지 시가 자료, 임대료 시세, 감정평가서 등이 필요하며, 소장에 철거청구와 함께 손해배상청구를 포함시켜 제기할 수 있어요.

Q: 일부 침범한 건물도 전체를 철거해야 하나요?
A: 반드시 전체를 철거해야 하는 것은 아니에요. 판례에 따르면 침범 부분만 분리 철거가 가능하고 건물의 기능과 안전에 중대한 영향이 없는 경우, 침범 부분만 선별적으로 철거할 수 있어요. 하지만 구조상 분리 철거가 불가능하거나 건물의 안전성에 문제가 생기는 경우에는 전체 철거 판결이 내려질 수 있어요. 이러한 판단은 건축 전문가의 감정이 중요한 역할을 해요.

Q: 부동산전문변호사는 건물철거소송에서 어떤 역할을 하나요?
A: 부동산전문변호사는 건물철거소송의 전 과정에서 중요한 역할을 해요. 초기 상담에서 사안을 법률적으로 분석하고 승소 가능성을 평가해요. 소송 전략을 수립하고, 필요한 증거 수집을 조언하며, 측량사나 감정평가사 등 관련 전문가들과의 협업을 조율해요. 소장 작성부터 변론, 판결 이후의 강제집행까지 전 과정을 대리하며, 소송 중에도 합리적인 화해 가능성을 모색해요. 특히 건물철거소송은 기술적 측면과 법률적 측면이 복합적으로 얽혀있어 전문가의 도움이 더욱 중요한 분야예요.

건물철거소송은 단순한 건물 제거 문제가 아니라 재산권, 점유권, 건축법규 등 복합적인 법률 문제가 얽힌 사안입니다. 특히 손해배상 청구를 함께 진행할 경우, 정확한 증거 수집과 법률적 분석이 승패를 가르는 핵심 요소가 됩니다.

이런 복잡한 소송에서는 부동산 관련 법률과 판례에 정통한 변호사의 도움을 받는 것이 매우 중요합니다. 전문 변호사는 귀하의 상황을 정확히 분석하고, 최적의 법적 전략을 제시하여 권리 보호를 도울 수 있습니다.

건물철거 문제로 고민하고 계시다면, 증거를 체계적으로 수집하고 상황을 정확히 파악한 후 법률상담을 통해 전문적인 도움을 구하시는 것을 권해드립니다. 조기에 적절한 대응을 통해 불필요한 분쟁과 비용을 줄이고 최선의 결과를 얻을 수 있을 것입니다.